开拍前夜终止出让！海口8・28新政后首宗宅地叫停，系市场条件主动校准

　　“8·28”新政后，海口首宗住宅用地出让被叫停，从规划条件看，这是一宗典型的低密、改善型宅地。

　　中房报记者 陈标志 海口报道

　　9月21日，海口土地市场突然传出意外消息：海口今年以来最大一宗住宅用地、“8·28”新政后首宗住宅用地——五源河片区XY0503016-1地块的挂牌出让活动被突然叫停。

　　海口市自然资源和规划局公告称，该地块国有建设用地使用权拍卖出让“因故终止”。按照原计划，这宗块地将在9月22日上午10点正式网上竞价，因此这是一次典型的“开拍前夜叫停”。

　　对市场预期而言，这无疑是一次扰动。今年最大宅地、起拍总价最高、位置稀缺，市场本对它寄予厚望。开拍前终止，容易让外界解读为市场偏冷、房企谨慎，甚至对后续供地节奏产生观望情绪。

　　但从供应端看，主动终止未必是坏事。海口当地房地产行业人士认为，这更像一次供应端的主动“校准”，它提醒市场，在现房销售、资金监管、投资强度等多重要求下，土地出让不能再简单追求“高价、大体量”，而要更注重房企可承受、市场可消化、城市可受益。

　　9月21日上午，记者就此向海口市有关方面人士了解，其没有正面答复记者，只是称“竞价条件还不成熟”。

　　这宗块地为什么被重点关注？

　　海口市五源河片区XY0503016-1地块起始价8.71亿元，出让平台页面显示已终止。

　　这宗地块核心指标本身就自带关注度：位于海口新城区核心板块之一的五源河片区，出让面积61554.49平方米（约92.33亩），用途为二类城镇住宅用地，出让年限70年。规划条件显示，该地块容积率≤2.2，建筑密度≤22%，建筑限高≤80米，绿地率≥35%。

　　从规划条件看，这是一宗典型的低密、改善型宅地。地块内允许配建不超过地上计容总建筑面积3%的商业设施，同时要求配建老年人日间照料中心（托老所）、儿童活动室（托幼设施）等。托老所和托幼设施建成后需无偿移交海口市秀英区政府，建筑面积不计容。

　　此外，还要设置老人儿童户外活动场所、便利店（建筑面积≥50平方米）、物业管理用房，并预留与未来轨道交通站点的衔接空间。

　　再看出让条件。

　　该地块起始价8.71亿元；竞买保证金5.23亿元；竞价增价幅度10万元。按起始价和规划体量粗略测算，初始楼面价约6432元/平方米。若按120平方米户型测算，这宗地未来可规划超过1100套住宅。

　　值得注意的是，这宗地块实行“现房销售”，投资强度不低于500万元/亩，固定资产投资总额不低于46165万元。竞买人不接受联合申请，须具备房地产开发资质，购地资金须为合规自有资金，个人不得申请参与竞买。

　　把这些条件叠在一起，门槛并不低：8.71亿元起始价、5.23亿元保证金、现房销售、500万元/亩投资强度，再加上无偿配建和轨道衔接预留，对房企的资金实力、开发能力和运营能力都提出了较高要求。

　　“终止”不等于“没人要”

　　在现房销售背景下，土地出让不再只是“卖地”，而是要与未来住房供应、房企资金链、购房者交付保障统筹考虑。

　　为何“开拍前夜”终止？

　　关注此宗地块的当地房地产行业专业人士邓涛告诉记者，但从常规市场角度推测，原因无非几类：报名或资格审核未达要求；出让条件、起拍价或规划指标需要调整；供地时序或整体出让节奏发生变化；与意向方的沟通结果不达预期，方案需要重谈。

　　地产行业人士基于土地市场常规逻辑的分析，但无论具体原因是什么，有一点可以确认：在开拍前一天终止，说明相关方面在最后一刻判断，按原条件继续出让，可能不是最优选择。

　　这背后，是当前土地市场的一个现实：即便是一线城市或热点城市，房企拿地也更加谨慎，尤其对总价高、保证金高、现房销售、配建要求多的地块，决策周期更长、算账更细。

　　记者了解到，海口今年已成交的5宗商品住宅用地，规模区间只有9.82亩到42.09亩，最大的海口主城区的城西D-1-07地块也不过42.09亩，而这块地是其的2.19倍。

　　另据邓涛介绍，海口单幅宅地成交规模超过90亩，还要追溯到2024年9月。他认为，体量越大，总价越高，能够参与的房企就越少；再叠加现房销售新政和自有资金要求，报名门槛自然水涨船高。

　　但邓涛认为，“终止”不等于“没人要”，更可能是“条件与市场匹配度还需要再校准”。

　　“如果报名不足或条件不匹配，强行拍卖可能导致流拍。”上述专业人士告诉记者，流拍对市场预期的伤害，往往比提前终止更大。

　　他认为，提前终止，至少保留了调整空间，也避免了无效供应进入市场。尤其在现房销售背景下，土地出让不再只是“卖地”，而是要与未来住房供应、房企资金链、购房者交付保障统筹考虑。

　　海口市秀英区一名政府部门人士向记者表示，短期事件不能掩盖地块本身的区位价值。

　　他告诉记者，该地块位于海口市秀英区五源河体育场对面，北临文体中心中路、东临长传路、西邻长滨路，属于博抚村北片区城市更新范围。该更新项目规划范围约418.78亩，按2026年划片方案，地块落在某优质初级中学教育资源的招生范围内。

　　无论是体育场馆、城市更新，还是教育资源、交通条件，五源河片区的城市界面和配套都在持续完善。

　　规划条件还明确，地块需结合未来轨道线实施情况，预留与轨道交通站点的衔接空间。这意味着，这块地不是简单的住宅开发，而是片区综合功能的一部分。未来若轨道线推进，地块的交通便利性和区域价值还有提升空间。

　　对海口而言，五源河这片土地的价值没有消失，今年“最大宅地”的标签也不会因为一纸公告而褪色。接下来，是调整条件重新挂牌，还是换一种方式出让，市场都在等待答案。

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